文/北京进深 徐迪

预申请次日，丰台槐新030（南区）-02地块正式挂牌。

起始价20.8亿元，折合楼面价约40159元/㎡，挂牌竞价截至6月24日15:00。

至此，第四轮供地清单中仅剩丰台北宫镇张郭庄地块还未上架。

即将到来的6月份，将成为上半年北京涉宅地块出让最为集中的一个月。

首周就有5宗地土地进行拍卖，包括副中心8合1组团、石景山“宅产配”组合、海淀四季青双子，以及昌平生命科学园的两幅纯宅地。

加上刚刚转正的丰台新宫地块，6月份将有超过30公顷的涉宅地块完成出让，总起拍价225.34亿元。

仍在预申请阶段的延庆地块若能于本周上架，也有望于6月底拍出。

今年前5月，累计成交16宗宅地，金额总计779亿元。1、2月份各有5宗，其中1月份因为朱房双子的高溢价成交，当月土地出让金合计280亿元。

上半年的KPI，重点看最后一个月的冲刺了。

1、副中心站“8合1”地块

74.91亿元起拍

地块东侧临近六环高线公园，西侧邻京杭大运河，南侧临近运通隧道，可直达东四环，北侧临近地铁6号线北运河东站及在建交通枢纽副中心站。

土地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米。

除西北角的0707地块为其它类多功能用地，其余7幅均为住宅地块，建面总计23.7万平方米，容积率2.1-2.4，限高100米，可享运河景观。

根据出让文件，居住用地在建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块之间可结合高品质方案进行统筹平衡，合理调整各地块建筑规模指标。

多规合一函中明确提到，城市设计和建筑设计充分落实《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》要求，进一步加大技术创新，推动住房品质提升。

包括设置开敞式的风雨连廊、配建邻里共享公共空间。鼓励地块内风雨连廊和公共设施、架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等。

此外，对于建筑布局、建筑风貌与材质、城市色彩及第五立面等都有较为详细的设计指引。

同时还要求，滨水地区住宅建筑尺度及高度应相互协调，避免高度过于整齐单一以及高低配、跌落式的高差设计，形成舒缓有序的滨水天际线。

海淀四季青双子地块

2、宝山0016地块27.3亿元起拍

3、宝山0017地块33.15亿元起拍

地块位于四季青镇西南部，四环至五环之间，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

两宗地均为住宅用地，控高30米，局部36米，容积率2.1：

西侧0016地块占地2.4公顷，规划地上建面5.04万㎡，住宅建面约4.89万㎡，折合楼面价约5.59万元/㎡；

东侧0017地块占地2.86公顷，规划地上建面6万㎡，住宅建面约5.87万㎡，折合楼面价约5.65万元/㎡。

两块地都十分方正，有利于楼栋排布，按照套均140㎡计算，东区约400套，西区350套。

根据出让文件，0016地块内含1处社区卫生服务站，建面不低于550平方米；1处社区养老服务驿站，建面约1000平方米；

0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800平方米；1座10千伏开闭站，占地面积300平方米；另有末端营业网点、通信接入机房、有线电视三级机房、再生资源回收站各1处，合计建面230平方米。

建筑设计要求遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。

设计方案在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量。

整体生活配套资源完善，周边1公里内有规划九年一贯制学校，北京十一晋元中学，2公里内有首师大附中一分校、首师大附属小学；

商业配套有锦绣大地物流港、山姆会员店、万达广场等，距离石山游乐园不到2公里。

分开来看两块地规模适中，与此前成交的朱房、树村地块相比，入手门槛较低，具备打造核心战略级作品的基因。

东北3公里左右靠近西四环的半壁店地块日前完成，由保利发展 北京建工摘得，成交价45.45亿，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

4、石景山西黄村“宅产配”组合地块

45.23亿起拍

项目占地7.97公顷，地上建筑规模16.46万平米，包含4幅子地块：

1、640地块为F2公建混合住宅用地，北侧紧邻永定河引水渠，高层住宅可享河景资源。

占地1.89公顷，地上建面6.6万平米，容积率3.5，限高60米。含末端配送场所500平方米；其他商业服务4867.39平方米。

地块内需返还北京市八大处均胜投资管理公司（原八大处农工商总公司）地上建筑规模 36836.96平方米商业面积，在物业建成后该公司以3000元/平方米的价格向土地竞得人进行回购。

根据还建协议，竞得方须自成交之日起三年内建成实物还建用房并取得房屋建筑工程竣工验收备案表。

648、650地块为住宅用地，其中：

2、南侧648地块占地1.5公顷，地上建面2.4万平米，容积率1.6。

需建设地上建筑规模378平方米社区卫生服务站，地上建筑规模800平方米托老所，地上建筑规模200平方米社区助残服务中心。

3、北侧650地块占地4.17公顷，地上建面7.08万平米，容积率1.7。

需建设地上建筑规模2670平方米社区文化设施，地上建筑规模420平方米社区管理服务用房，地上建筑规模30平方米警务站。

两幅住宅地块限高45米，可做小高层产品。地块形状不规则，周边有大量安置房项目。

4、649地块为托幼用地，占地0.42公顷，容积率0.9，地上建面3780平方米，限高18米，竞得人建设后无偿移交相关部门。

宗地位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁6号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约1公里，交通便利。

西黄村板块老小区较多，地块东边是曾经热销的限竞房禧悦学府，共1179套，2022年6月交房，均价6.3万元/平。

板块最大的优势是生活配套比较成熟，但城市界面新旧交融，没有特别拿得出手的资源。

周边有北大附石景山学校、首师大附属苹果园中学、二十一世纪幼儿园等教育资源；

生活配套包括物美超市、山姆会员店、当代商城、京西大悦城等；

医疗资源有首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院。

地块虽然在石景山区，但距离本轮供应的海淀宝山地块不远，直线不到3公里，中间隔一条五环路，海淀地块在五环以内。

西黄村地块从属性上来看是一个公建 住宅 教育配套组合，其中的公建地块与另外3块地不挨着。

这种捆绑出让的形式在朝阳比较常见，昌平也开始尝试，今年出让的朱辛庄二期宅地打包了一块体育馆用地，此前进入预申请的南邵地块则是典型的宅产配组合。

5、昌平生命科学园0077、0078地块

23.95亿元起拍

宗地位于北五环外，史各庄街道，临近地铁昌平线生命科学园站。

用地规模3.07公顷，规划地上建筑面积7.99万平方米，两幅子地块均为住宅用地，容积率2.6，限高60米。

北侧邻近东沙河，西侧有高博医院、北京大学第六医院、北京大学国际医院等医疗资源；南侧临近超极合生汇，生活设施完善。

向北两公里处为在售新盘龙湖观萃，15栋6-18F洋房 小高层，共857套住宅，建面77-129㎡刚需/首改产品，2025-08-04取证。

作为全国好房子大赛一等奖方案的住宅项目，龙湖观萃设计了挑高6米的奇偶阳台，并且拥有北京首个架空层项目，海淀北首个四代宅，得房率超94%。

但是去化情况比较一般，目前网签318套，去化率37%，成交均价约5.67万元/㎡，成交金额约18.5亿元。

本次挂牌的两块地容积率和高度均与龙湖观萃指标相当，预计也将是洋房 小高层组合，承接海淀北外溢刚需客群。

6、丰台槐新030（南区）-02地块

20.8亿起拍

丰台新宫02地块，原本不在年初发布的丰台9宗供地列表内，但因为西边紧邻的01地块，也就是建发金茂观宸项目，近期正在强销中，连带着02地块也打开知名度，成了“网红”地块。

该宗地位置在丰台区南苑街道，南四环外，地铁4号线与19号线的换乘站新宫站直线200米，北侧为槐房万达广场。

用地性质为二类居住用地，占地2.59公顷，规划地上建筑面积5.18万㎡，容积率2.0，建筑控制高度45米（局部60米）。

这块地最早和观宸所在的01地块是一个项目，去年8月上架，原定9月20日竞拍，起始价定到52亿元，后因故终止出让。

重新回炉后只有西侧01地块单独上架，被建发拿下，与金茂联合开发为观宸项目，规划11栋6-18F住宅楼共479户，面积段111-165㎡，销售指导价8.3万/㎡。

3月17日和4月30日两批次取证，目前网签124套，去化率约26%，成交均价约7.9万元/㎡。

而02地块则在时隔数月后正式上架拍卖。

项目规划设计要求，方案中应安排太阳台热水装置；多层居住建筑应采用坡屋顶形式；采用绿色照明以及节能节水减排等技术。

建筑设计应遵循城市设计的理念，与周边环境相协调、与城市整体风貌相整合。

注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，体现中国特色、古都风韵时代风貌——这部分与建发金茂观宸地块的要求完全一致。

观宸半年去化四分之一，对这幅脸贴脸的地块，建发是否还有意向拿下？

周边新盘除建发金茂观宸，还有中海公元里。

目前不少观宸的客户看盘的同时也在关注北京隅西颂，包括郭公庄还有两个项目在售，中海丰和叁號院、中建云境，流速都不算太快。

丰台的新盘实在太多了，产品力已经卷上了天，价格大概率要成为决定性因素。