文/上海进深  魏薇

中海云邸玖章二期的价格着实让外界惊喜。

此批次推出了北区2#楼栋，共105套建面约104-146㎡3-4房源，过会均价10.8万元/㎡。其中，104㎡70套，146㎡35套。而上一批则是11.49万元/㎡。两个批次的单价差了约7000块。

按10.8万/㎡的均价，小户型大约在10.6万/㎡左右，大户型在11.1万/㎡左右。

一般项目都是低开高走，拉高市场购买情绪，云邸玖章来了个反向操作。

开发商不会错卖。这个价格看似便宜，背后实则有不少客观因素影响。

地价差异：南区楼面价7.34万/㎡，北区楼面价为6.9万/㎡。北区卖得便宜，在情理之中。

地段劣势：首开的南区房源更靠江，而北区紧靠医院，人流嘈杂问题不可忽视，还有人忌讳风水问题。另外，北区还与保障房混搭。

层高问题：北区层高2.95米，低于当下“好房子”要求的3米层高，而南区层高为3米。

购房者并不关心地价问题，但位置和层高，会直接影响购房者的决策。中海在价格上势必要给足诚意。

认筹期间，云邸玖章南区187套房源获得383组认筹，未触发积分。4月28日开盘一小时即售罄。据网上房地产数据，目前可售总套数为29。

据说，云邸玖章二批次本来打算开2幢和5幢的，但最后决定将5幢撤下。

一周前的上海四批次土拍，杨浦滨江的地价又创新高，楼面价破8万/㎡了，后续地块价格还会走高。板块内新房售价站上12万 /㎡，已经是板上钉钉。

很明显，中海在等待一个更好的时机推盘。

看一下此次推出的主力户型：

104㎡三房两卫：标准的飞机户型，布局紧凑，很少有浪费空间，南北通透，门口有独立的电梯厅，卧室和厨房有飘窗赠送，卫生间与卧室区域设计了薄柜空间。

146㎡四房两卫：像是放大版的104㎡户型，三开间朝南，房间都带飘窗，主卧套房，带有270度转角飘窗，增加了视野和采光，次卫干湿分离。由于做了四房的设计，导致整体不够大气；厨房的尺寸较小，配置和104㎡的基本一致，面宽约2.7米。

两个户型的全屋收纳空间很足，入户玄关旁的储藏室、走廊的收纳柜、卫生间的收纳镜柜等，考虑很周到。

云邸玖章的开发公司为上海海瑧房地产有限公司，成立于2024年11月，法定代表人为刘慧明。

刘慧明毕业于清华大学，持有清华大学工学硕士学位，中海“海之子”出身，历任中海苏州助理总经理、北京总经理、天津总经理等职位，历任集团助理总裁后，分管成本，在工程经验和成本管控上有着丰富经验。2020年，刘慧明临危受命空降华东担任中海地产华东地区总经理。

随着土拍热度的提升，杨浦滨江新房市场热闹了起来，入市的新盘均价已经超12.5万/㎡。

5月17日，保利海玥外滩序Bund98和翎翠滨江同步开启认筹。

保利海玥外滩序Bund98由保利和上海建工联合打造，首推100-128㎡洋房产品，均价约12.64万/㎡。223套房源，两天认购400 组。

翎翠滨江是北京城建进入上海之后的第二个作品，合作方是越秀，二批次推出105㎡3房和143㎡4房两种产品，共236套，均价10.93万/㎡。两天认购期已过，官方并未公布认购数据。

5月18日晚间，翎翠滨江直接释放出了优惠信息：大筹享99折优惠，开盘当天享98折，终极优惠合计可享97折，仅需在月底前成功网签就可享受上述优惠。

打完折后，均价约10.6万/㎡，比云邸玖章二期更便宜。